دعا اختصاصيون وخبراء اقتصاد بسرعة مراقبة انتشار الشركات الاستثمارية التجارية العاملة في التمويل العقاري والإقراض، وحذروا من تأثير تداعيتها على القطاع العقاري، في الوقت الذي كشف فيه مصدر مطلع لـ"الوطن" عن وجود أكثر من 70 قضية منظورة بالمحكمة العامة بجدة يدعي أصحابها الوقوع في براثن احتيال ونصب من قبل عدد من أصحاب الشركات الوهمية التي تمارس النصب والاحتيال بتمويل المواطنين مقابل بيع سلع استهلاكية أو غيرها ومن ثم تستولي على العقارات والممتلكات.

محظورات الرهن

أوضح القاضي السابق، المحامي القانوني الدكتور فهد الحسون، أن هناك عددا من المحظورات تقع على المرتهن في الرهن العقاري، وأن عقد الرهن العقاري من العقود الملزمة لجانب واحد وهو الراهن، ولذا فالأصل أن المرتهن لا يلتزم بأي التزام، غير أن المادة الـ19 من نظام الرهن العقاري المسجل سيقت لبيان ما يحظر على المرتهن حماية لحق الراهن، حيث نصت المادة على أنه "لا يصح أن يُشترط في عقد الرهن، أن تكون منافع العقار المرهون للمرتهن، إلا بموافقة الراهن وتحصيل غلة العقار المرهون على ألا ينتفع بها".

وأن يمتلك المرتهن العقار المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين، وفي كلتا الحالتين الرهن صحيح والشرط باطل.

ويتبين من نص المادة الـ19أنها حظرت على المرتهن أمرين هما، الانتفاع بالعقار المرهون، وتملك المرتهن للعقار المرهون عند عدم الوفاء.

وقال الحسون إن النظام أوجد نظام الرهن العقاري تسهيلا للائتمان، وتنشيطا له، ومُنح الدائن المرتهن فيه سلطتي التقدم والتتبع، وقد خشي المنظم أن يستغل الدائن المرتهن حاجة المدين إلى المال، فيشترط عليه تملك العقار المرهون بمجرد حلول الدين، وتعذر الوفاء، ولذا منع نظام الرهن العقاري هذا الشرط في المادة الـ19، ونص هذه المادة آمر، لا يجوز الاتفاق على خلافه.

مراقبة الشركات

أوضح البروفيسور، دكتور الاقتصاد بجامعة الملك عبدالعزيز بجدة، خالد بسام لـ"الوطن" أنه آن الأوان لمراقبة كل الشركات العاملة في السوق السعودية ووضع حد حازم وصارم من قبل الجهات المعنية بالوزارات ومؤسسة النقد، حيث بات من الواضح استخدام لغة الاحتيال على المواطنين ممن تدفعهم الحاجة للحصول على التمويل المالي.

وأضاف بسام أن الدولة ممثلة بمؤسسة النقد ووزارة التجارة سنت قوانين فعالة لحماية المقترضين والمقرضين، وتنظم الدولة هذا ضمن لوائح وقوانين تحمي الطرفين، وتخضع أنظمة الرهن العقاري المزمع الإعلان عنها من وزارة التجارة للتدقيق من قبل متخصصين بالاقتصاد التجاري، وبين الدكتور خالد بسام أن أصحاب الشركات الاستثمارية التي تدعي التمويل مقابل الرهن العقاري أو الإفراغ وتعمل بالسوق دون تراخيص معرضه لسحب التراخيص والسجن والغرامة.

مطالب بالتنظيم

يرى الدكتور، المحامي طارق آل إبراهيم أن الرهن العقاري والتمويل العقاري يجب أن ينظم وفق ضوابط ونسق تحفظ حقوق المقترض والممول، وتختص به البنوك فقط لتوفر معايير ضمنية تحفظ بها حقوق جميع الأطراف، ويعالج النظام المحدث للرهن العقاري الذي يضم 58 مادة كل الممارسات التي تتم بين المتعاملين، ولكن لوحظ أخيرا، أن بعض شركات التمويل العقاري تمارس مخالفات واضحة منها، اتخاذها بعض الحيل بالتمويل عبر بيع سلع إلكترونية أو مواد غذائية.

وأشار آل إبراهيم إلى أن المحاكم تنظر بقضايا شائكه بين الممول والمقترض، وقد عرضت وزارة التجارة نظام الرهن العقاري وطرحته للتعديل، وسيفي بحفظ كل الحقوق.

وأن المقترض الذي يأخذ مبلغا بسيطا مقابل رهن وبيع صوري يتعين على الراغب به اللجوء لأخذ الاستشارة القانونية، حيث بات في الآونة الأخيرة ظهور شركات لا تحمل تراخيص للتمويل وهي مخالفة لنظام المملكة وعلى الشخص الحرص والتثبت من الشركة المقرضة لعدم استغلاله.

حماية الأطراف

خشي الأستاذ المشارك بكلية الاقتصاد والإدارة بجامعة الملك عبدالعزيز بجدة الدكتور حامد دوعان تكرار الصورة التي ظهرت بالولايات المتحدة قبل سنوات بسبب تدهور ضبط السوق وعدم ملاءة المقترضين وإفلاس البعض وعجزه عن السداد وهذا السقوط برز لعدم وجود تنظيم بالسوق العقارية.

وقال إن القطاع العقاري يحتاج إلى تنظيم من الحكومة وعليها أن تعمل على وضع القيود التي تحمي جميع الأطراف، ولابد أن يلتزم القطاع الحكومي بالمملكة بالنظر في التجارب السابقة للدول الأخرى كي تحدث الاستفادة من جهة والابتعاد عن الخسائر من ناحية أخرى.

وأشار إلى أن القطاع العقاري بالمملكة يعاني من العشوائية ولابد من التوجه لترتيب عملية الإقراض، وحفظ الحقوق.

الرؤية المستقبلية

أوضح المستشار القانوني والمحامي ريان مفتي، أن تعديل اللائحة التنفيذية لنظام الرهن التجاري، وفق الرؤيا المستقبلية للتطورات الاقتصادية الحديثة سيتوافق مع التسارع الاقتصادي بالسوق العقارية.

وقال إن المادة الـ10 تنص على رهن الحقوق الثابتة في صكوك اسمية على أن يكون عقد الرهن مكتوبا، ويقيد الرهن في سجلات الجهة التي أصدرتها الصكوك "كتابة عدل".

وتنص المادة الـ11 على أن يكون المظهر الحامل الشرعي للصك، وأن يكون التظهير كتابيا مدون به القيمة للرهن أو قيمة الضمان.

ووفق المادة الـ12 يكون الرهن نافذا في حق الغير إذا انتقلت حيازة الشيء المرهون بيد من تسلمه حتى انقضاء الرهن.

وفي نص المادة الـ15 تنتقل حيازة الحقوق الثابتة بتسليم الصكوك، لذا وجب السيطرة على الشركات الوهمية التي تمارس النصب والاحتيال بتمويل المواطنين مقابل بيع سلع استهلاكية أو غيرها ومن ثم تستولي على العقارات والممتلكات.

70 قضية احتيال عقاري بجدة