أكد مختصون عقاريون، أن السجلات التجارية التي صدرت لصالح الكثيرين ممن يزالون مهنة التثمين العقاري على أثر اجتيازهم لدورات تدريبية لا تتجاوز مدتها الأسبوع الواحد، أثرت سلبا في السوق العقارية في العاصمة المقدسة، مستشهدين على حديثهم بمثمن عقاري معتمد دولياً ثمن أحد العقارات الجبلية في مكة المكرمة بمبلغ جاوز الـ 132 مليون ريال بينما تم بيعه بنحو 3.2 مليون ريال.

وشكك المختصون خلال اللقاء التشاوري الذي نظمته الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة ممثلة في اللجنة العقارية وجمعهم بالدكتور أسامة البار، أمين العاصمة المقدسة، في دقة تقدير العقارات، مؤكدين أنها في بعض الأحوال تكون غير منصفة أبداً، حيث تم نزع عقار لصالح مشروع جبل عمر للتطوير يبلغ دخله السنوي وفقاً للعقود المثبتة نحو 2.2 مليون ريال، وقد قدم له طلب شراء قبل نزعه بمبلغ وصل إلى نحو 55 مليون ريال، إلا أن التقدير لصالح نزعه للمشروع بلغ فقط 24 مليون ريال.

وقال الدكتور أسامة بن فضل البار، أمين العاصمة المقدسة، خلال اللقاء التشاوري الذي جمعه باللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة البارحة الأولى: "نحن ندرك تماماً ما يحدث من قلق وشكاوى لدى قاطني مكة المكرمة والمستثمرين في عقاراتها، وذلك نتيجة لذلك التباين الواضح الذي يحدث في تقدير وتثمين أسعار العقارات الواقعة تحت نطاق نزع الملكية لصالح المشاريع التطويرية سواءً كانت حكومية أو خاصة"، مشيراً إلى أن مندوبي القطاع الخاص في لجنة تقدير وتثمين العقارات المراد نزعها لصالح المنفعة العامة، هم أقلية أمام ممثلي الدوائر الحكومية الذين يراوح عددهم بين أربعة وخمسة مندوبين حسب نوع الجهة المنفذة للمشروع.

وتابع البار: "نحن في أمانة العاصمة المقدسة نحاول أن نبعث مندوبين في تلك اللجان بعد اختيارهم بعناية وممن لهم دراية بالتثمين والتقدير العقاري، ولكننا في نفس الوقت نظل بحاجة إلى تطوير الآليات لتدريب موظفي الجهات الحكومية على مهنة التثمين، وذلك حتى يكونوا ملمين بقواعد التثمين المتعارف عليها في السوق العقارية"، متمنياً أن تكون هناك دورات تدريبية لموظفي الحكومة العاملين في لجان تقدير العقارات، وذلك حتى تتم إزالة الفجوة القائمة بين سعر تقديرهم وذلك السعر الذي يتم تقييمه من خلال مندوبي الجهات الخاصة، وحتى يتم إزالة التباين الحاصل في الوقت الحالي، والذي يصل في بعض الحالات إلى درجة التباين غير المقبول إحصائيا وعلمياً.

وأشار البار، إلى أن في مكة المكرمة ومنذ عام 1429 للهجرة توقفت بعض الأوقاف عن الصرف لمستحقيها وحتى الآن، وهو الأمر الذي تضررت بسببه بعض الأسر التي ليس لديها أي دخل آخر سوى ذلك الوقف الذي تم نزع ملكيته ولم يتم توفير بديل له، موضحا أن ذلك جاء نتيجة تأخر هيئة النظر في كتابة عدل في حسم أمر شراء بدائل لتلك الأوقاف، وذلك في وقت لا يسمح فيه بالتأخير، خاصة أن سعر عقارات مكة المكرمة أشبه بأسعار البورصات القابلة للتغير في وقت قصير جداً لا يسمح بالتعطيل في سرعة اتخاذ القرار.

ويرى البار، أن على وزارة العدل أن تكون راعية لنظام التثمين العقاري عوضاً عن وزارة التجارة التي يقع تحت مظلتها القطاع في الوقت الحالي، وأن الأخيرة ووزارة الشؤون البلدية والقروية تكون مشاركة مع وزارة العدل في رعاية قطاع التثمين العقاري، مستدركاً أن عقارات مكة المكرمة لا تعتمد في تثمينها على حجم الدخل السنوي الذي يراوح في كثير من المواقع بين 4 و5 في المائة من قيمة الأصول، والتي يجب أن يعتمد عليها كركيزة عند القيام بعملية التثمين لأي عقار كان، وأيضاً حسب نوع المنطقة التي يكون فيها بحسب قرب وبعد العقار عن الحرم المكي الشريف.

وأفاد البار خلال حديثه لرجال الأعمال في اللقاء الذي استضافته الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة ممثلة في اللجنة العقارية: "أن نظام نزع الملكيات لا يجيز إخلاء العقار ونزعه من مالكه إلا بعد أن يستلم كل حقوقه المتعلقة بالتعويض، وهذا الحال ينطبق على كل المشاريع عدا بعض المشاريع الحكومية المستعجلة التي لا يمكن التأخر في تنفيذها"، مبيناً أن النظام ينص في تقدير العقار على أنه في حال اختلفت مساحة المبنى عن الموجود في الصك الخاص به يأخذ بأقلها، مستدركاً: "إننا منذ عام 1423هـ وعندما بدأ تطبيق نظام البناء الجديد الذي ألزم المالك للعقار بارتدادات تنظيم مقابل تعويضه عنها بأدوار متكررة، لم نشهد أي حالة اختلاف في تطبيق الصكوك على تلك المباني، وأن جميع من قدرت عقاراتهم التي تم بناؤها وفقاً للنظام الجديد للبناء أخذت بعين الاعتبار وتم تقديرها بالكامل ودون استثناء، عدا بعض الحالات التي تمت معالجتها".

وزاد البار: "نظام البناء في مكة المكرمة من أفضل الأنظمة في العالم، فنحن نعمل بنظام البناء وفق معامل البناء 10.4 و 12 على كثير من الشوارع الرئيسية، ولذلك أعتقد أن نظامنا من أفضل أنظمة البناء تجاه المردود المادي لصالح مالك المبنى"، مستدركاً: "لجنة تقدير العقارات الواقعة تحت نطاق نزع الملكية، هي لجنة فقط للتقدير، وليس لها أي علاقة بالاعتمادات المالية ولا مراجعة الصكوك أو إثبات الملكية، فهذه اللجنة تقديرها مبدأي، ومن ثم يطلب الاعتماد من وزارة المالية والذي على أثره يتم التقدير النهائي".

ولفت البار، إلى أن الأمانة لا يمكنها أن تتبنى القيام بإعداد مؤشر لأسعار العقارات في مكة المكرمة، وقال: "للأسف هناك أسعار مبيعات غير حقيقية في السوق العقارية، وقد يؤثر في هذا المؤشر بعض أصحاب النفوذ في السوق العقارية.. الحال لدينا هنا ليس كما هو الحال في دبي، حيث نجح تطبيق المؤشر هناك في دائرة الأراضي والأملاك التي تعد هي الجهة الوحيدة في تنظيم القطاع بخلاف الحال المعمول به في السعودية، حيث تقوم هذه الدائرة بتحديد نطاق الأسعار وفقا لمعايير معينة، والتي يتم عرضها على البائع أو المشتري، وذلك مقابل رسوم مالية من الطرفين".

وأفصح البار، أن هناك مشكلات قائمة في الوقت الحالي بين المستثمرين في بيع الوحدات السكنية بالتمليك والملاك، حيث إن المطور لتلك الوحدات يقوم في بداية البناء بارتكاب بعض المخالفات كالبناء في دور مواقف السيارات أو طابق الخدمات ومن ثم بيعها على المشترين، وهو الأمر الذي سيضر بالمشتري في الأخير، خاصة عند رغبته في تأجير تلك الوحدات كإسكان في موسم الحج، وهو الأمر الذي سيواجه بالرفض من قبل أمانة العاصمة المقدسة وحتى إجراء التعديل النظامي.

وعلى صعيد ذي صلة، قال أمين العاصمة المقدسة أثناء عرضه على رجال أعمال غرفة مكة نظام سبيل الإلكتروني الذي دشنته الأمانة أخيراً "نظام سبيل هو نظام الإلكتروني، صحيح أنه ما زال يعاني من بعض المشكلات ولكنه نظام فاعل، وهناك جهاز للدعم الفني، ويعمل حالياً على حل أي مشكلة قد تواجه المستفيدين من هذا النظام"، واعدا الجميع بأن من يعطل نظام سبيل معاملاتهم وإجراءاتهم أن يقف عليها شخصياً ليحلها.

من جهته كشف طلال مرزا، رئيس مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، أن جميع الأوقاف ستصبح قريباً تحت مظلة الغرف التجارية، مؤكداً أن غرفة مكة بصدد إنشاء مركز معلومات متكامل عن جميع الأوقاف في مكة المكرمة، كما أنها ستعمل على عقد دورات متخصصة لنظار الأوقاف من شأن الارتقاء بمهامهم وتنظيمها.

وعلى ذات الصعيد قال عدنان شفي، أمين عام الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة: "أن السجلات التجارية التي صدرت لصالح الكثير ممن يزالون مهنة التثمين العقاري إثر اجتيازهم دورات تدريبية لا تتجاوز مدتها الأسبوع الواحد، أثرت سلبا في السوق العقارية في العاصمة المقدسة"، مشيراً إلى أن الغرفة تتجه في الوقت الحالي إلى تأسيس لجنة مختصة في التثمين العقاري، على أن يكون أعضاؤه الأساسيون من اللجنة العقارية وأعضائها التنفيذيين سيتم اختيارهم بعناية ووفق مواصفات خاصة بعد تزكية اللجنة العقارية لمهنيتهم وقدرتهم على ممارسة مهنة التثمين.

ويرى شفي، أن على الجهات الحكومية عند طرحها لمشاريعها التي تشمل نزع ملكيات عقارية، أن تحيل تلك المشاريع إلى اللجنة العقارية في الغرفة التجارية أو مجلس التثمين العقاري المقترح إنشاؤه، وذلك حتى تقوم هذه اللجان بوضع أسعار تقديرات استرشادية بواسطة خبراء ومختصين وممن لهم دراية بالسوق، لافتاً إلى أن من شأن الدليل الإرشادي المحدد للحد الأدنى وسقف تحديد الأسعار عند تقدير العقارات أن يمنع ما حدث في تقدير بعض المشاريع التطويرية في العاصمة المقدسة من مبالغة في حجم التقدير لصالح المنزوع عقاره أو بخس السعر بشكل لا يتسق مع ما تم تقديره من قبل، وذلك نظراً لكون آلية التقدير قد لا تكون معتمدة على معايير أو مقاييس معينة ومحددة.

وأوضح منصور أبو رياش، رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، أن اللقاء التشاوري جاء ضمن سلسلة لقاءات جمعت أمين العاصمة المقدسة باللجنة العقارية، وذلك في سبيل تحسين بيئة العمل المشترك وللارتقاء ببيئة العمل الاقتصادي والاستثماري في مكة المكرمة، مشيراً إلى أن الأمانة تعد هي الجهة المشرعة للعقار والداعمة للتنمية العمرانية، والتي يعول عليها كثيراً في تقديم التسهيلات الرامية للرفع من مستوى النشاط الاقتصادي العقاري في مكة المكرمة.

ولفت أبو رياش، إلى أن لجنة تقدير العقارات المنزوعة لصالح المنفعة العامة، يغلب فيها صوت مندوبي الجهات الحكومية على ممثلي المواطنين المتمثلين في مندوبي القطاع الخاص، حيث إن الأخيرين في حال تحفظهم على سعر التقدير، فإن القرار سيكون قابلا للتنفيذ وفقاً لحجم الأغلبية في الأصوات، مؤكداً أن هناك مشكلة تشريعية في تشكيل لجان تقدير العقارات، والتي يجب أن يتم الرفع بها إلى الجهات المختصة تمهيداً لاتخاذ قرار بشأن ذلك الأمر.

ويرى أبو رياش، أنه من المفترض أن يتم منع ممثل الجهة النازعة للعقار عن التصويت في قيمة تسعير العقارات، مبيناً أن أحد مندوبي المحكمة في مكة المكرمة قام بتقدير سعر المتر في شارع الحج بنحو 100 ريال فقط لا غير، بينما سعر المتر في الشارع الذي يعد من الشوارع الحيوية في مكة المكرمة يصل إلى خانة الآلاف من الريالات، وأن مندوب محكمة آخر أنكر صفة ممثلي القطاع الخاص في لجنة تقدير العقارات، مشيراً إلى أن دورهم ليس إلا تكميلي وليس ذا أهمية.

وقال أبو رياش: "هناك من يفتقد لأخلاقيات مهنة التثمين العقاري، ففي إحدى الحالات قام مثمن دولي معتمد صدقت الغرفة التجارية على صحة بياناته في خطاب التثمين، قام بتقدير عقارات جبلية في شارع الحج بمبلغ تجاوز الـ 130 مليون ريال، وهو التثمين غير الحقيقي لواقع السوق، حيث تم تثمين العقار من قبل اللجنة العقارية في مكة المكرمة بنحو 3.2 مليون ريال"، مردفاً: "المثمن ليس هو ذلك الذي حصل على شهادة في المجال، فالأمانة في هذا المجال أولاً".

وهنا يتساءل رجل الأعمال فايز زقزوق، نائب رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، عن مدى قدرة موظف هيئة النظر وكفاءته في تقدير عقارات مكة المكرمة التي تصل قيمتها إلى مليارات الريالات، بينما هو لا يتقاضى سوى مرتب شهري ضئيل جداً، مضيفا: "كيف لموظف يقدر سعر المتر في عقار في منطقة الغزة التي تعد من ضمن المنطقة المركزية للحرم المكي الشريف بنحو 130 ألف ريال، بينما تم بيع عقار في منطقة المعابدة وبلغ سعر المتر فيه نحو 160 ألف ريال".

وقال زقزوق: "هل يعقل أننا في لجنة تقدير العقارات المكونة من مجموعة أشخاص يتغلب علينا صوت واحد ممثلاً في مندوب وزارة المالية؟"، مؤكداً أنه لن يتسلم أي مبالغ تم تقدير عقاراته المنزوعة بها ما لم يكن موافقا ويتماشى مع الأسعار المعمول بها في السوق وقت التقدير، وكذلك ذلك التقدير الذي لم يشمل التعويض فيه أي جزئية يشعر بأنه يستحق التقدير عنها، كقيمة تأجير عقاراته أثناء فترة انتظاره استلام التعويض، أو تكلفة خزانات المياه الأرضية التي تحفر في طبقة جبلية تتسبب في وصول تكلفتها إلى خانة ملايين الريالات، أو النظر في المدة التي يمكن للمنزوع عقاره تأمين البديل.

وشكك زقزوق في نزاهة تقدير العقارات، مؤكداً أنها في بعض الأحوال غير منصفة أبداً، وقال: "عقاري المنزوع لصالح مشروع جبل عمر للتطوير يبلغ دخله السنوي وفقاً للعقود المثبتة لدي نحو 2.2 مليون ريال، وقد قدم له طلب شراء قبل نزعه بمبلغ وصل إلى نحو 55 مليون ريال، إلا أن التقدير لصالح نزعه للمشروع بلغ فقط 24 مليون ريال"، لافتاً إلى أن أحد مبانيه التي تم نزعها قدرت بنحو 36 مليون ريال رغم أن دخلها السنوي يصل إلى ثلاثة ملايين ريال، بينما بلغ سعر عرض بيعها في السوق العقارية قبل النزع بنحو 55 – 65 مليون ريال.

وزاد زقزوق: "لقد وصل الحال ببعض شركات التطوير في مكة المكرمة، أن تقوم بفصل الخدمات عن العقار المراد نزعه ودون أن تمنح مالكه قيمة التعويض وفقاً للنظام الذي ينص على استلام مالك العقار للتعويض قبل إخلائه، مفيداً أن ديوان المظالم ينظر في 755 شكوى في فحواها اعتراض على سعر تقدير العقارات، وهو الأمر الذي يثبت بأن تقديرات أعضاء لجنة تقدير العقارات يجتهدون في التقدير ولا يعتمدون على أسس علمية، وذلك عدا البعض منهم.

وأما يوسف الأحمدي، عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة قال: "الآن توجه المحاكم من جهة الغرفة التجارية واللجنة العقارية هو توجه جيد، حيث إن المحاكم باتت تخاطب اللجنة العقارية وتستأنس برأيها، وهو التوجه الذي يشير إلى أن القضاة في تلك المحاكم لا يثقون بدرجة كافية في هيئة النظر الموجودة لديهم، وهم مقتنعون بالتثمين والتقدير الذي يصدر عن اللجنة العقارية، ونحن في ظل هذا النجاح الجيد للجنة، نقترح أن تكون هناك ورشة عمل تجمع وزارة العدل بالأمانة والغرفة التجارية وجميع الجهات المعنية بتثمين العقارات، وذلك من أجل الوصول إلى حلول لوضع آلية لتثمين عقاري سليم وصحيح ويطابق ما هو على الواقع".

وتابع الأحمدي: "لقد كانت اللجنة التي تقدر العقارات المنزوعة لصالح الجهات الحكومية، هي من تقدر شراء العقارات البديلة للأوقاف، وهو الأمر الذي تغير وأصبح أمر شراء العقار الوقف البديل في هيئة النظر، وبذلك بات هناك عملية تعثر وتعطيل في شراء وقف بديل، فلو رجع ذلك النظام السابق لكانت انتهت معاناة المنزوعة عقاراتها خاصة أولئك الذين يعتمدون في دخلهم الشيء الكثير على ما يردهم من الأوقاف".

وأكد الأحمدي، ضرورة إقامة ورشة العمل التي يجب أن يتطرق خلالها إلى جميع مزايا وعيوب الأنظمة السابقة والحالية، والتي بالتالي سيخرج عنها توصيات قد يكون من شأنها أن تدفع بالمشاركون للتحرك صوب مجلس الشورى لمناقشتها، ومن ثم إيجاد الحلول الأمثل لما يحدث في الوقت الحالي من أزمة في تقدير العقارات الواقعة تحت نطاق النزع.

وقال الأحمدي: "للأسف هناك من المواطنين من يطالب بتقدير عقاره الواقع تحت نطاق النزع بسعر خيالي لا يمكن أن يصل إليه بأي حال من الأحوال، فعل سبيل المثال في آخر عمليات التقدير في مشروع توسعة ساحات الحرم المكي الشريف، قمنا بتقدير سعر المتر في بعض العقارات بنحو 60 ألف ريال لكل متر، وهو الأمر الذي رفضه ملاكها وطالبوا بأن يكون سعر المتر نحو 300 ألف ريال"، مردفاً: "للأسف هذا رقم غير واقعي، فغدا الأربعاء – اليوم – سيتم إفراغ مبنى ملاصق لأحد تلك المباني تم بيع سعر المتر فيه بـ 52 ألف ريال فقط.

مكة المكرمة: لجنة تكشف عن تقدير عقار بـ 130 مليوناً وقيمته 3.2 مليون